QUESTION
よくある質問
準備や段取りといった「スケジュール」に関するご質問
住み替えをする場合、売却と購入、どちらを先にすればいいの？
状況によって異なります。まずはご相談ください。
売却を先にする場合と購入を先にする場合では、それぞれメリット・デメリットがあります。どのような段取りで住み替えを行うかによって、どちらのメリットを享受していくかを考える必要があります。どちらを選択した場合でも、メリットを生かしデメリットをできるだけ軽減する提案をさせていただきます。まずはお気軽にご相談ください。
売却したい物件に住みながら売却活動はできるの？
できます。
多くの方が、住みながら売却活動を行っています。売却活動中の住まいを探す必要はございません。 購入希望者の方が内覧をご希望された場合に室内を見せていただくなど、ご協力いただく場合があります
売却～購入～入居まで期間はどれくらいかかるの？
余裕を持ったスケジュールを組んで納得できる住み替えをしましょう。
特別な事情がない限り、余裕を持った住み替えの活動を行うことが大切です。急いで住まいを売却したい場合は、条件にもよりますが、最短で1ヶ月〜1.5ヶ月程度が必要です。 ただし、売出価格を低めに設定せざるを得ないなど、デメリットが多くあります。期間については売却、購入の条件によりますので、まずはサンライズへご相談ください。
売却しやすい時期は？
どの時期でも大きな違いはありません。
一般的に、売却しやすい時期は購入しようとする方が増える、3月と9月が需要のピークと言われています。 これは、「異動」の時期でもあるためです。しかし、サンライズでは年間を通してコンスタントに購入のご相談をいただいております。 1年の中での最適な時期はあまりありません。購入を検討されている方は、常に情報を探されています。その方にいかにして情報を届けることができるかが大切であり、その時期はあまり重要ではありません。
売却したい物件がなかなか売れなかったら？
まずは営業担当者に相談ください。
営業担当者とよく相談し、売却戦略を考えることが大切です。なかなか売れないと不安になる気持ちはわかりますが、焦って値段を下げてもすぐに売れるとは限りません。 購入検討者へどうやってアプローチするのか、物件のアピールの仕方など売れない原因を改善するために、次の手を打ちましょう。
少しでも早く売りたい時の方法は？
価格を下げる、または不動産業者に買取してもらう。
早く売却したい事情がある場合、早期売却の対策は2通りあります。一つ目は価格を下げることです。価格を下げていけば「この値段なら買いたい」という方が現れるまで価格を下げていけば必ず売却できます。 もう一つが、不動産会社による買い取りです。当社での買い取りが難しくても、他の不動産会社をご紹介できますので、お気軽にご相談ください。
売りたい物件に家具などを残したままでもいいの？
全て撤去していただくことが基本ですが、ケースによっては買い主様と相談も。
基本的には全て撤去しなければなりません。もし出来るようでしたら買い主様とご相談してみると良いかもしれません。 喜ばれることもあるのではないでしょうか。 処分する場合は、リサイクルショップへの売却したり、引越業者に引き取ってもらうか粗大ゴミとして出すことになります。
空調などの設備が壊れている場合は修理が必要？
特に修理の必要はありませんが、日常の生活に必要なものは修理をしましょう。
特に修理の必要はありません。ただし、使えないものを受け取る方はあまりいないと思いますので、修理しないのであれば撤去をしましょう。 また、「付帯設備表及び物件状況等報告書」という書類を作成して買主様に引き渡す場合、その付帯設備や物件自体に見えない不具合があり、それを把握している場合はその箇所をあらかじめ伝えなければなりません。 したがって、給湯器のように日常生活に必要なものについては、修理しておくことをおすすめします。
隣地境界が見当たりません。どうすればよいでしょうか？
事前にご相談ください。
不動産売却にあたり、隣地境界の確認は非常に重要です。はっきりしない場合は、土地家屋調査士に依頼し、境界票を設置する必要があります。境界票の設置にあたっては、隣地の所有者の立会いが必要となりますので、事前にご相談ください。
不動産会社や営業担当者に関するご質問
不動産会社は何をしてくれるの？
物件の売却から購入まで、不動産に関する全ての事をサポートします。
不動産の売買をするにあたって、不動産会社へは仲介手数料を支払いいただき、不動産会社は「不動産の売却・購入に関わるほぼすべて」をサポートいたします。 売却のアドバイスにはじまり、実際の売却活動から、住替え先の購入、入居についての相談まで、不動産に関するあらゆることをサポートします。 少しでも疑問、不安に感じることがあれば、どんなことでも結構ですので、何なりとご相談ください。
媒介契約ってなに？
3種類の契約形態があります。特徴を理解して最適な媒介契約を結びましょう。
媒介契約とは不動産会社に物件売買の依頼をする際に締結する契約の種類で、媒介契約の種類は3つあります。それぞれの違いをしっかり把握し、最適な媒介契約を結びましょう。
[ 専属専任媒介契約 ]
• 契約締結社数：1社
• 契約期間：3ヶ月以内
• 指定流通機構への登録：5日以内
• 不動産業者の売却活動報告義務：1回／週
• お客様自身による売却活動：できない
[ 専任媒介契約 ]
• 契約締結社数：1社
• 契約期間：3ヶ月以内
• 指定流通機構への登録：7日以内
• 不動産業者の売却活動報告義務：1回／週
• お客様自身による売却活動：できる
[ 一般媒介契約 ]
• 契約締結社数：制限なし
• 契約期間：3ヶ月以内
• 指定流通機構への登録：期日制限なし
• 不動産業者の売却活動報告義務：なし
• お客様自身による売却活動：できる
複数の不動産会社に頼めば早く売れますか？
一概にそうとは言い切れません。
多くの方は、売却を手伝ってくれる不動産会社が多い方が早く購入者を見つけることができる、と考えるかもしれません。ですが、この考え方には誤解があります。 1社だけに依頼したとしても、専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んだ不動産会社は、国土交通大臣指定の不動産流通機構（レインズ）へその物件情報を登録する義務を負います。 そのため、ネットワークで結ばれた多くの不動産会社がその情報を見ることができ、多くの不動産会社が共同で買い手を探してくれるのです。 また、営業担当の心理として、自社だけに任せてもらっているという意識が、積極的な売却活動につながることは想像に難くないでしょう。
査定に関するご質問
査定は何をするの？
物件を詳しく調査して売出価格を算出します。
簡易査定では、データなどから割り出した大まかな金額を算出します。 現実的な金額を出すためには、実際に訪問をして、細部まで調査をさせていただきます。 ですが、査定前に掃除をしたり、破損部を修理する必要はありません。 査定段階では、築年数や広さ、日当たりや接道状況など、どちらかというと地理や建物の状況などの要素での判定となります。 普段の生活そのままで問題ありませんので、お気軽にご依頼ください。
査定を依頼したら売却しなくてはいけない？
査定に費用はかかりません。
査定結果をもとに売却するかどうかを判断していただくのは、売り主様です。将来的に売却を考えている場合でも結構です。 今後の社会情勢も考慮した上で、最適な売却時期についてもアドバイスさせていただきます。
物件の売出価格はどうやって決めるの？
対象不動産の詳細が分かるものを準備しておくとスムーズです。
対象の不動産の詳細が分かるものを事前に準備しておくと、調査・査定がスムーズに進みます。例えば、「登記簿」「権利証」「土地の測量図」「建物の図面」「分譲時のパンフレット」などがあると良いです。
査定の依頼で必要なものは？
査定価格をもとに、最後は売主様にお決めいただきます。
不動産会社が査定した価格は、築年数や広さ、立地などの条件から、この価格であれば売れるだろうという目安の価格になります。 その査定価格をもとに、実際にいくらで売り出すかは、最終的には売主様ご判断いただきます。 納得できない価格で売り出しすることはありません。
査定で出た価格より高く売れないの？
査定価格を無視した価格設定はあまりおすすめいたしません。
少しでも高く売りたいお気持ちはわかりますが、査定価格を無視した価格設定はおすすめいたしません。 もしかしたら、運良く売れてしまうことがあるかもしれませんが、そのようなことはめったに無いうえに、売却に要する時間が不要にかかってしまうことにつながります。 査定価格に準じた価格で売り出しを始めることが、売却成功の基本です。
土地の査定依頼をするときに必要なものはありますか？
基本的にはございません。
土地の場合はより詳細な場所が分かる地図と土地の面積が分かる資料（謄本など）、建物の場合も同じく詳細な地図と 建物面積が分かる資料（謄本など）、それに築年数が分かれば、より査定がより正確な、査定金額を算出できます。
売却活動に関するご質問
売出価格は、最初は査定価格にしておかないといけないの？
売出価格は担当者とよくご相談して、お決めください。
必ずしも査定価格である必要はありませんが、査定価格は不動産のプロが客観的に算出した適正価格です。 それを無視した価格設定を行うと、なかなか売れなくなってしまう可能性があります。 担当者よくご相談の上、いくらから売り出しをするのか決めましょう。
売却を依頼したら、どんな販売活動をしてくれるの？
多様な媒体やネットワークを利用して、早期売却を目指します。
当社ホームページや様々な媒体を最大限に活用して広く情報発信をしたり、多様なネットワークで販売協力を依頼したり、オープンハウスなどで購入希望者に内覧をしていただいたりと、あらゆる手段を駆使して早期売却をサポートします。 不動産会社によって活動内容は異なりますので、依頼をする前に、どのようにして売却活動をサポートしてくれるかのチェックをすると良いでしょう。
近所に知られずに内緒で家を売ることができるの?
一般の人には情報が伝わらない売却活動ができます。
売却活動自体をご近所の方に知られない方法でサポートさせていただくことも可能です。 その場合は、最初にご相談ください。秘密厳守でお伺いいたします。 近隣へのチラシ配布は避けたり、下見の際は近くに車を停めないなど、細かい点まで配慮させていただきます。当社では様々なパターンの売却活動を実施しておりますので、お客様に最適なプランを提案させていただきます。
売却を依頼している間、カギはどうすればいいの？
居住されている場合、当社に預ける必要はありません。
売却物件にお住まいになっている場合は、当社にカギを預ける必要はございません。 内覧が必要な場合は、事前にご連絡させていただきます。 空家の場合は、当社にカギをお預けいただけますと、毎回のやり取りがなくなりますのでスムーズな活動を行うことができるようになります。
見学者の印象をアップさせる秘訣は？
清潔感が大切です。空間のゆとりを演出して広く見せることもポイントアップにつながります。
オープンハウスでは、実際に生活しているところを見てもらうため、見学者にっとってはそこで暮らす雰囲気をつかむための最適な方法です。 ですから、見学者を迎える側としては、少しでもよく見せたい、と思いますね。 まずは、整理整頓と行き届いた掃除に気を配ってください。 キッチンやバス・トイレなどの水回りは、ハウスクリーニングを頼むのも良いかもしれません。 また、見学者は家だけではなく住んでいる人も見ます。 不思議なものですが、魅力的な人が住んでいる家は魅力的に見えてしまうようです。 清潔感とゆとりを出しつつ、さわやかな挨拶や、受け答えで好印象を与えることができれば良いですね。サンライズでは内覧時に営業担当者がしっかりサポートいたします。
販売価格を途中で変えることはできる？
販売価格の決定は売り主様に行っていただきます。
一度売り出したら価格は変えられないとうことはありません。 思ったように問い合わせがないなどの場合は、価格を下げて様子を見るのもひとつの手です。 ただし、短期間で何度も値下げをするのは、問題のある物件ではないかという不信感を抱かれる場合がありますので、あまりよくありません。 担当者とよく相談をして販売価格を決めてください。
土地が売却し易い時期はあるものなのでしょうか？
土地価格は頻繁に変動するものなので、売却のタイミングが数ヶ月ずれることで、価格に差が出ることもあります。
転勤や進学の時期である「1月～3月」は、転居先を探している人が増えるため、不動産の需要も高まります。 しかしインターネットが普及して、いつでも情報が取得できるようになった昨今においては、時期に左右されず、良い物件を見つけることが可能になりました。そのため、時期を最も重要な指標として据えておく必要はなくなったといえます。
手続きに関するご質問
複数名義の物件を売却する場合は特別な手続きが必要？
署名・押印は各人必要ですが、特別な手続きは必要ありません。
特別な手続きはありませんが、共有者全員が売却に同意している必要があるため、原則として、登記委任状や契約書などへの署名・押印はすべて所有者全員本人が行います。 実印・印鑑証明書などをそれぞれがご用意いただく必要があります。
売却代金に関するご質問
売却代金はいつ受け取ることができる？
一般的には売買契約締結時と決済時で分割して受け取りできます。
売買契約締結時に手付金として5〜10％、決済時に残代金全額を受領、というケースが一般的です。 お引き渡しの間まで、当社が売り主様と買い主様の間に入り、スムーズに進められるように調整をさせていただきます。 資金の流れや手続きについてご不明な点、ご不安な点は何なりとご相談ください。
諸費用に関するご質問
仲介手数料はどれくらいかかる？
取引金額によって変わります。
宅地建物取引業法及び国土交通省の告示(最終改正 平成26年2月28日)によって上限が定められています。
不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある？
売却内容によって必要な費用は変わります。
一般的には、
• 売買契約書の印紙代
• 仲介手数料
• 登記費用
がかかります。
その他に、リフォームする場合のリフォーム費用、更地にして売却する場合の建物解体費用、敷地の境界が明示されていない場合の登記費用など。 また、売却益が出た場合には税金がかかってきます。サンライズでは後から困らないようにしっかりとアドバイスさせていただきます。
チラシ、住宅情報雑誌、インターネット等での広告には、別途費用が必要？
原則は必要ありません。
基本的には、当社負担にて掲載させていただきます。 ただし、お客様のご要望により、特別な広告を実施する場合などは実費をご負担いただく場合がございます。
税金に関するご質問
不動産を売却した場合、確定申告が必要?
売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。
不動産を売却したら、その翌年の2月〜3月に確定申告をする必要があります。 条件が整っていれば、申告することによって優遇税制が適用されますので、しっかりと理解しておきましょう。
売却した年の固定資産税はどうなる？
時期によって計算方法が異なります。
固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の不動産所有者に対して課せられ、5月に送付される納税通知書をもって金額が確定します。 したがって、それ以後から12月31日までの間に売却した場合は、その通知書の金額を日割計算をします。 一方、1月1日から納税通知書が送付されるまでの間に売却した場合は、金額が確定しないため、前年の納税通知書の金額をもとに日割計算します。 後に誤差が出ても再精算は行いません。
ローンに関するご質問
ローンの残債が結構ありますが、買い替えはムリ？
「買い替えローン」を利用するという方法があります。
住宅ローンの残債が多いために、買い替えをあきらめている方が結構いらっしゃいます。 そんな問題を解決するためにできた「買い替えローン」というものがあります。 全ての銀行で扱っているわけではありませんが、売却収入を充てても返しきれないローン残存額を上乗せして融資してもうらうことができます。サンライズでは住宅ローンについてもアドバイスさせていただいておりますので、お気軽にご相談ください。